V O N    G U T A C H T E N    B I S   M E D I A T I O N

Schäden sind beim Bauen nach wie vor ein viel zu oft vorkommendes Ereignis. Sowohl Planungs-, Ausführungs-, Überwachungs- und auch Materialfehler können Ursache eines Bauschadens sein.


53,6 % Ausführungsmängel
17,8 % Planungsmängel
10,9 % Bauüberwachungsmängel
  7,7 % Nutzungsfehler
  5,7 % Natürlicher Verschleiß
  4,3 % Materialfehler

Planungsfehler sind in der Regel die teuersten Fehler, aber da es in diesem Fall möglich ist den Verursacher zu bestimmen, sind die entstehenden Sanierungskosten meist eindeutig zuzuordnen.
Liegt ein Materialfehler vor, kann dieser durch exemplarische baustofftechnische Untersuchungen im Rahmen eines Gutachtens nachgewiesen werden.
Die Schuldzuordnung im Fall eines Ausführungsfehlers kann sich weitaus schwieriger gestalten insbesondere, wenn es sich bei den Ausführenden um mehrere unabhängige Subunternehmer handelt, die jeweils ihre Teilleistung erbringen und ggf. als einzelner oder aber durch ein Zusammenwirken ihrer Arbeiten einen Schaden verursacht haben.
An dieser Stelle ist es nun meine Aufgabe, mit meiner Erfahrung und Fachwissen im Interesse aller Beteiligten den Verursacher zu finden.
Sie erhalten eine unabhängige sachlich fundierte Aussage über die Gründe und Ursachen eines Schadens, welche Ihnen hilft, Ihre Interessen durchzusetzen.
Nach Bedarf werden von mir auch Sanierungsvorschläge ausgearbeitet und die dabei anfallenden Kosten geschätzt.
Beweissicherung
----------->Was ist eine BWS? Eine Beweissicherung entspricht einer Bauzustandsaufnahme eines Gebäudes, die im Vorlauf zu einer beginnenden Bautätigkeit durchgeführt wird. Eine Beweissicherung umfasst die Aufnahme und Dokumentation sämtlicher baulicher Schäden eines Objekts vor Baubeginn. Die Dokumentation zum baulichen Zustand des Bestandes erfolgt auf Grundlage der Empfehlung der DIN-Vorschrift 4123, Pkt. 5.5 . Dazu sollte der Zustand vorhandener Gebäude im möglichen Einflußbereich einer zukünftigen baulichen Maßnahme unter Mitwirkung aller Beteiligten vor Beginn der Bauarbeiten festgestellt werden.
Eine BWS kann sowohl für den BAUHERREN eines geplanten Bauvorhabens als auch für denn EIGENTÜMER eines bestehenden Objekts sinnvoll sein.
---------->Warum eine BWS?
Eine BWS wird in erster Linie durchgeführt um sich bei evtl. Schadensfällen im Zusammenhang mit der Bauausführung rechtlich und versicherungstechnisch abzusichern. Insbesondere bei Tiefbau- und Abrissarbeiten treten aufgrund der anfallender Erschütterungen, Vibrationen oder Änderungen der Baugrundverhältnisse durch Grundwasserabsenkungen oder zusätzliche Belastungen häufig Schäden in benachbarten Gebäuden auf.
---------->Siehe dazu folgendes Gerichtsurteil:

  A L L G E M E I N E S B A U R E C H T  
Haftung des Bauherrn für Nachbarschäden ---OLG Celle, Urteil vom 19.12.97, OLG R 98, 105 ---
OLG Celle, Urteil vom 19.12.97, OLG R 98, 105
Eine Gemeinde führt Straßenbauarbeiten durch, durch deren Erschütterungswirkung das Gebäude eines Anliegers Risse erleidet. Da die Arbeiten der Straßenbaufirma nach den Feststellungen des Gerichtssachverständigen den Regeln der Technik entsprachen, hält sich der Geschädigte an die Gemeinde als Bauherrin, die jedoch meint, mangels Verschulden nicht für den Schaden verantwortlich zu sein.
Das OLG Celle stellt hierzu jedoch klar, daß ein Bauherr gegenüber dem durch Bauarbeiten geschädigten Nachbarn grundsätzlich immer nach den Grundsätzen des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruches entsprechend den §§ 906 Abs. 2, 909, 242 BGB haftet, ohne daß es darauf ankommt, ob dem Bauherrn oder dem Bauunternehmer ein Verschulden zur Last zu legen ist.
Praxistipp:
Diese Rechtsprechung kann als absolut gefestigt betrachtet werden. Vor Einleitung größerer Baumaßnahmen ist es deshalb im Interesse des Bauherren und des potentiell Geschädigten sinnvoll, vor Beginn der Bauarbeiten eine Beweissicherung an den Nachbarbauten vorzunehmen, um sicher zu stellen, daß nur die tatsächlich erst durch den Bau angefallenen Schäden durch die Nachbarn geltend gemacht werden können.

Derartige Streitigkeiten sind mit einem aussagefähigen Beweissicherungsverfahren i.d.R. abzuwenden, denn eine vollständige Beweissicherung dokumentiert den Bestand vor, während und nach der Baumaßnahme.
Ausschlaggebend ist in jedem Fall:
die Qualität der Beweissicherung, also mit welcher Gründlichkeit bereits im Vorfeld der Baumaßnahme alle Schäden aufgenommen wurden,
die Überzeugungskraft des Gutachtens auch einem Laien gegenüber, d.h. es müssen genügend Aussagen und Beweise vorliegen, dass nichtgeschädigte Bereiche tatsächlich keine Schäden aufweisen.
Ich führe Beweissicherungen u.a. durch bei:

- Hochbaumaßnahmen, insbesondere bei Bauen im Bestand und Abrissarbeiten,
- Straßen- und Tiefbauarbeiten sowie bei Kanalverlegungen,
- zu erwartenden Verdichtungsarbeiten,
- zu erwartenden Nachbarschaftsstreitigkeiten.

begutachtet werden:
- Gebäude und Bauwerke jeglicher Art,
- Verkehrsflächen (z.B. Straßen, Parkplätze) .

Ich besitze als Sachverständiger für Baumängel und Bauschäden die notwendige Fachkompetenz.
Wann empfiehlt sich eine BWS?
Die Beweissicherung dient in einem möglichen SCHADENSFALL sowohl den Versicherungen bei Regressansprüchen Dritter als auch den Gerichten, wenn es zu einer weiteren Auseinandersetzung kommen sollte. Eine fachgerechte und aussagekräftige Beweissicherung stellt ein aussagekräftiges Beweismittel dar, dass eine Übervorteilung des Geschädigten ausschließt.
Für wen empfiehlt sich eine BWS?
Im Rahmen eines Bauvorhabens sind es 2 Gruppen, die von einer BWS profitieren: 1. Als BAUHERR bzw. BAUHERRENVERTRETER (Projektsteuerer, Architekt, Bauleiter) sollten Sie eine fachgerechte und aussagekräftige Beweissicherung vor Beginn der Bauarbeiten durchführen um bei evtl. Schadensfällen auf der sicheren Seite zu stehen. 2. Als Eigentümer bzw. Eigentümervertreter mit Bedenken gegen ein geplantes BV in ihrer Nachbarschaft, ist es sinnvoll eine BWS durchführen zu lassen, vorausgesetzt der Bauherr des geplanten BV hat nicht selber eine BWS beauftragt.
Bauüberwachung / Bauherrenbetreuung
Dieses Angebot richtet sich an alle Bauherrn. Wir vertreten direkt den Bauherrn und überwachen in seinem Interesse die Ausführung der Bauleistungen. Erfahrungen zeigen, dass durch diese Art der Bauüberwachung viele Mängel und somit oft hohe Folgekosten für den Bauherrn vermieden werden können. Zu meinen Leistungen gehören u.a.:
- Überprüfung der Leistungen auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung,
- Überprüfung der Leistungen auf Übereinstimmung mit den Ausführungsplänen und
- Leistungsbeschreibungen der ausführenden Firmen
- Überprüfung der Leistungen auf Einhaltung der anerkannten Regeln der Bautechnik und geltenden DIN-Vorschriften,
- Aufzeigen von Mängeln und Überwachung der Beseitigung,
- Beratung des Bauherrn bei Rechnungsprüfung,
- Beratung des Bauherrn in allen den Bau betreffenden Fragen,
u.v.m.

Fordern Sie mich, ich freue mich auf Ihre Anfrage.
Bauabnahme
Zum Zeitpunkt der Bauabnahme tritt die Umkehr der Beweislast ein, d.h. der Bauherr muss nach der Abnahme evtl. Mängel beweisen. Dies gilt nicht für solche Mängel, die sich der Bauherr im Abnahmeprotokoll vorbehalten hat. Baumängel sind u.a.
- das Fehlen zugesicherter Eigenschaften,
- ein die Gebrauchstauglichkeit einschränkender oder den Wert mindernder Fehler
- ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik.

Eine Abnahme kann
- förmlich,
- konkludent (6 Werktage nach Inbenutznahme VOB/B § 12, Abs. 5, Ziff. 2) oder
- fiktiv (stillschweigend), 12 Werktage nach schriftlicher Mitteilung (VOB/B § 12, Abs. 5, Ziff. 1) erfolgen.

Eine Bauabnahme bezieht sich auf eine optische Prüfung der Gebrauchsfähigkeit am Abnahmetag. Die Abnahme für uns als Gutachter beschränkt sich immer auf eine Mitwirkung an einer technischen Abnahme. Für nicht freigelegte Bauteile, wie Abdichtungen (Feuchteschutz), Wärmedämmung (Wärmeschutz), Auflager, Verbindungsmittel (Statik), Schallschutz und nicht stofflich untersuchte Eigenschaften von Bauteilen oder Baustoffen, wie Betongüten, Steinsorten oder dergleichen kann deshalb keine Haftung übernommen werden.
Was bedeutet die Bauabnahme?

Nach der Unterzeichnung des Bauvertrages ist die Bauabnahme der nächste bedeutende Schritt zum Erweb von Wohneigentum. Sobald Sie als Auftraggeber die Abnahme unterschrieben haben, gehen die Gefahren auf Sie über.
Wenn Sie blind unterschreiben oder das neu erworbene Objekt auch ohne Unterschrift bezogen haben, haben Sie ein richtig großes Problem, da Sie bei allen Beanstandungen, die Sie später feststellen, den Beweis dafür antreten müssen, dass ein Verschulden des Bauträgers/ Verkäufers vorliegt. Dies kann Sie teuer kommen, da es auch Bauträger gibt, die lächelnd den Käufer darauf hinweisen, dass das nicht seine Sache wäre, da Sie ja abgenommen haben. Das Gleiche gilt bei Bezug des Objektes. Bezug des Objektes = Abnahme!
Es ist hilfreich, wenn Sie ein paar Tage vor der Bauabnahme den Bau besuchen und sich Notizen machen. Sie werden einiges finden, was bei der Bauabnahme zu Papier gebracht werden muß, aber - da sie die vielen Regeln und DIN-Normen nicht kennen, wird Ihnen vieles verborgen bleiben
Am besten ist, Sie nehmen sich gleich einen Bausachverständigen zur Bauabnahme mit. Dieser wird sich nicht von den Verniedlichungen der Verkäufer beeindrucken lassen.

Am besten allerdings ist eine projektbekleidende Qualitätsüberwachung!

Die projektbegleitende Qualitätsüberwachung wird seit einigen Jahren vom Bundesministerium (und anderen Stellen) den Auftraggebern von Bauvorhaben empfohlen. Um Fehler am Bau und damit verbundene Unkosten zu vermeiden sollten Sie einen projektbegleitenden Gutachter bestellen, mit dem Sie alle Fragen besprechen können (ohne sich Ihrer Unwissenheit schämen zu müssen oder später teuer für sie zu bezahlen) und der dann die Bauausführung begleitet, überwacht und dokumentiert.

Mediation
Das heutige Baugeschehen ist geprägt durch eine Vielzahl von Bauprozessen. Unterschiedliche Ansprüche und Ansichten der Parteien in Verbindung mit einem undurchsichtigen und widersprüchlichen Vertragswerk lassen heute kaum ein großen Bauvorhaben ohne langwierige, gerichtliche Auseinandersetzungen zu Ende gehen.
Bauprozesse, die über einen Zeitraum von mehreren Jahren gehen, sind heute die Regel. Hierbei entstehen Kosten, die schnell existenzgefährdend werden können. Hinzu kommen ggf. Folgekosten, die bei rechtzeitigem Eingreifen drastisch reduziert wenn nicht gar ganz zu vermeiden sind. Die staatlichen Gerichte sind hier vielfach überfordert.
Die Flut der Prozesse führt zu einer Überlastung der Gerichte und macht aufwendige Gutachten erforderlich, welche die Verfahren verzögern und verteuern. Fällt das Urteil dann noch als Teilschuldspruch auf Basis eines "Vergleiches" aus, führt die Verteilung der daraus resultierenden Kosten oft dazu, dass die Belastung beider Parteien höher ausfällt, als hätte sie den Schaden direkt selbst übernommen.
Dabei hätten durch vorausschauende Vertragsregelungen und durch kurzfristige Schlichtung in fast allen Fällen der Konflikt für beide Parteien einvernehmlich mit überschaubarem Risiko beigelegt werden können.
Schlichtung durch Kooperation an Stelle von Konfrontation lautet die Devise.
Durch die übliche Rollenverteilung sind alle Projektbeteiligten einer Partei zugeordnet. Eine Schlichtung kann daher nur durch unparteiische Dritte funktionieren. Es hat sich gezeigt, dass Schlichtung im Bauwesen als Form der kurzfristigen und kostengünstigen Streitbeilegung nur mit technischer und juristischer Kompetenz realisierbar ist.
Schlichter sind daher Juristen mit dem Schwerpunkt Baurecht oder Bausachverständige.